Qué se debe tomar en cuenta para fijar el valor de una propiedad
Al momento de vender una propiedad se plantea una duda que frecuentemente se transforma en una dificultad, ya que existe un interrogante a la hora de establecer un precio justo, tanto para el comprador como para el vendedor. El valor suele ser el tema más conflictivo y determinante de la operación inmobiliaria, porque la venta o no de la misma está estrechamente relacionada a esta decisión que resulta complicada de disolver.
Los corredores del mercado inmobiliario, tienen conocimiento en el negocio y por esta experiencia, tiene la voz autorizada a la hora de avalar la determinación final.
Muchos de ellos utilizan un elemento muy común en este tipo de intercambios; se trata de la pirámide de precio. Esta es una gráfica muy importante porque se determina en ella una relación entre el precio de venta y el número de prospectos que visitarán la propiedad.
De esta manera, se ubica del lado izquierdo de gráfico una columna que indica los porcientos como según se incrementa o reduce el precio de venta en relación al valor del mercado así mismo se afectan en la columna de la derecha, la cantidad de prospectos compradores que visitarán la propiedad en cuestión. De tal modo, el precio de venta es la verdadera puerta de entrada a la venta de la propiedad.
Si a esto se le combina otra gráfica que recoge muchos años de experiencia y que también es implementada por los corredores, que es la gráfica de actividad y tiempo; se podrá observar que el momento en que se establece el precio de venta también es fundamental.
Como también lo es la actividad proactiva, que resulta esencial, porque tan pronto la propiedad esté en el mercado, se generará mucha actividad. La novedad hace de este momento uno, cuando compradores y corredores prestarán mayor atención.
En el caso de que la propiedad está a sobre precio en ese momento ellos perderán interés, pero si por el contrario, se encuentra a un precio competitivo o bajo el valor del mercado, mayor interés se despertará. Si se espera para ajustar el precio de venta, probablemente será muy tarde, y pocos se darán cuenta de esta modificación, ya que el impacto se genera en el momento inicial de la operación.
Para esto, siempre es necesario y recomendable ser objetivo y mantener los pies sobre la tierra, esto implica tener un juico neutral y centrado, sin influencias tendenciosas. No hay que olvidarse de que más allá de que esa propiedad signifique un hogar o tenga un valor afectivo personal, no deja de ser un simple inmueble por lo que los demás no podrán valorarlo por lo que esa casa solía significar para el vendedor.
Tampoco es recomendable sentarse a esperar al comprador ideal que esté dispuesto a pagar un precio fuera de los establecidos por el mercado, si bien es cierto que hay personas que pagan más del valor real, no es lo más apropiado confiar en que esto ocurra, porque, seguramente no suceda de esa manera.
Tampoco hay que especular ni calcular las modificaciones del valor, para esto hay que evitar pensar cuál será el valor futuro de ese inmueble y situarse en la oportunidad actual; ahora se venderá y por tanto ahora hay que fijar el precio que vale en este momento. Esto se requiere siempre que se analice un mercado a conciencia; habrá que dejar otras cuestiones a un lado y pensar con criterio las mejores opciones.
Las variables del mercadeo son importantes en esta etapa, claro que esto no implica un sobreprecio sino un ajuste a las condiciones generales de la actividad económica. El resultado de todas estas evaluaciones deben estar siempre presentes en la mente, y por consiguiente en el proceder en el intercambio de compra venta. Es importante tomar esas premisas a manera tal de guías para que estas marquen el camino a la finalización de la transacción.
Conocer el ámbito en el cual se está corriendo la propiedad, es determinante, ya que aquí la clave está en anticiparse y ser precursor en los aspectos económicos para no correr desventajas competitivas si se está sobrevaluando el inmueble ni tampoco generar una pérdida de dinero en el caso de que el precio resulte bajo para las condiciones del mercado.
Saber interpretar las condicionantes podría ser la llave para poder ofrecer la mejor oferta de cartelera, quizás esto signifique una pequeña pérdida pero también hay que evaluar qué se esta dispuesto a resignar y la urgencia en la venta de la casa.
Si bien cuando se establece el precio, se intenta pautar un valor justo y conveniente, hay que saber que también existe la posibilidad de tener la necesidad de disminuir en un porcentaje el valor de inmueble. Puede tomarse como una estrategia, ya que al negociar, indefectiblemente habrá cuestiones en las cuales se tendrá que tomar una postura un poco más flexible.
Le mejor es considerar y determinar interiormente un valor conforme. Este precio no tiene que conocerlo necesariamente el corredor, sino que será una estimación personal acerca de cuál sería el precio en el cual se realizaría la transacción de forma satisfactoria tomando en cuenta una mínima pérdida.
Claro que esto no significa regalar la propiedad o no venderla a un razonable valor, sino tener un margen de resignación adecuado y acorde a las condiciones de mercado.
Hay que saber que estas condiciones son de mutación y evolución continua, por lo cual lo que hoy implica un gran negocio o una pésima transacción, será algo que el tiempo sólo podrá determinar y, por consiguiente, no es algo que cada vendedor deba examinar ya que no depende de voluntades personales.
Si se pretende comprar una propiedad con el dinero obtenido de la venta de otra, lo más conveniente es hacerlo en cuanto se realice la primera compraventa, para asegurarse de que la segunda pueda hacerse bajo las mismas condiciones que la anterior. Ya que si los precios tienden a subir no se podrá tener igual poder adquisitivo y podría dificultar el intercambio de la vivienda.
Fuente: Real Estate Webmaster
